Wohnkredit. Was müssen Sie darüber wissen?

Ein Wohnungsbaudarlehen, auch bekannt als Hypothekarkredit, ist eines der am häufigsten gewählten Bankprodukte in unserem Land. Diese Art der Immobilienfinanzierung wird jedes Jahr von Zehntausenden von Polen in Anspruch genommen. Was müssen Sie über ein Wohnungsbaudarlehen wissen, bevor Sie eine langfristige Verpflichtung eingehen? Das wollen wir herausfinden.

Was ist ein Wohnungsbaudarlehen (Hypothek)?

Zunächst einmal sollte man wissen, dass ein Wohnungsbaudarlehen auch als Hypothek bezeichnet wird. Das liegt daran, dass es sich nicht um zwei verschiedene Finanzprodukte handelt. Ein Wohnungsbaudarlehen zeichnet sich nämlich dadurch aus, dass eine so genannte Hypothek aufgenommen werden muss, d. h. eine besondere Sicherheit für das Finanzinstitut, damit die Bank im Falle der Nichtrückzahlung des Darlehens den entstandenen finanziellen Aufwand nicht verliert. Es sei darauf hingewiesen, dass Wohnungsbaudarlehen häufig für einen Zeitraum von 25-30 Jahren gewährt werden, und je länger die Rückzahlungsfrist ist, desto größer ist das Kreditrisiko. Eine lange Finanzierungsdauer ist jedoch nicht alles. Ein Wohnungsbaudarlehen zeichnet sich auch durch einen hohen Wert aus, der im Jahr 2021 im Durchschnitt 330.000 PLN erreichte. Beide Faktoren machen es notwendig, dass sich die Banken stark absichern, und das geht am effektivsten mit einer Hypothek.

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist nichts anderes als ein Recht, das ein Gläubiger (im Falle eines Wohnungsbaudarlehens ist es eine Bank) an einer bestimmten Immobilie erwirbt. Hervorzuheben ist, dass es sich um ein so genanntes beschränktes dingliches Recht handelt, d. h. die Bank kann nicht jederzeit frei über die betreffende Immobilie verfügen. Sie erwirbt dieses Recht erst, wenn der Schuldner (Kreditnehmer) seinen Teil des Vertrags nicht mehr erfüllt, d. h. das Wohnungsbaudarlehen nicht mehr zurückzahlt. In diesem Fall hat die Bank (Gläubigerin) das Recht, die Immobilie in Besitz zu nehmen und zu verkaufen, um ihren finanziellen Aufwand und (insbesondere) die Zinsen, die ihr aufgrund des Darlehensvertrags zustehen, zurückzuerhalten.

Damit eine Hypothek bestellt werden kann, ist eine entsprechende Eintragung im Grundbuch der Wohnung, des Hauses oder des Grundstücks erforderlich, das als Sicherheit für das Baudarlehen dient. In der Regel ist dies die zu finanzierende Immobilie, es kann aber auch eine andere Immobilie sein, „unter der“ die Bank eine Finanzierung gewährt hat. Dies gilt jedoch in der Regel für etwas andere Darlehen, aber darauf gehen wir im nächsten Eintrag ein.

Wer kann ein Wohnungsbaudarlehen erhalten?

Wie bereits erwähnt, sind die Banken sehr streng in Bezug auf das Vertrauen und die Anforderungen, die sie an die Kreditnehmer stellen. Sie minimieren das Risiko und maximieren die Gewinne, wo und wie sie können. Neben der Hypothek selbst müssen Sie auch mit anderen Sicherheiten rechnen, die in der Regel in Form von Policen bestehen, aber darauf kommen wir gleich noch zu sprechen. Um einen Immobilienkredit zu erhalten, müssen Sie auf jeden Fall eine ausreichende Kreditwürdigkeit nachweisen. Ohne diese ist jede Form von Darlehen oder Kredit nicht möglich. Der große Vorteil ist natürlich, dass die Bank bei der Gewährung eines Hypothekarkredits Sicherheiten stellt, was ihr Risiko verringert und folglich den Zinssatz, die Marge und die Provision senkt. Dies wiederum macht den Kreditnehmer etwas leistungsfähiger als im Falle eines Barkredits, der für Konsumzwecke verwendet werden kann.

Die meisten Banken in Polen vergeben Wohnungsbaudarlehen an Personen, die älter als 21 Jahre sind, da diese Personen in der Regel bereits über eine gewisse Erfahrung auf dem Arbeitsmarkt verfügen, es sei denn, es handelt sich um nicht berufstätige Studenten. In ihrem Fall ist es normalerweise nicht möglich, ein Wohnungsbaudarlehen zu erhalten.

Welche Art von Vertrag und wie viel muss man arbeiten, um eine Hypothek zu erhalten?

Bis vor kurzem war nur ein Arbeitsvertrag erforderlich, um eine Hypothek zu erhalten. Heute sind die meisten Finanzinstitute in der Lage, ein Wohnungsbaudarlehen auch auf der Grundlage eines zivilrechtlichen Vertrags zu gewähren. Vieles hängt jedoch sowohl von der Kreditpolitik der Bank als auch von der Dauer eines solchen Vertrags und dem durchschnittlichen Monatseinkommen ab.

Es kann davon ausgegangen werden, dass Sie mindestens sechs Monate bei einem Arbeitgeber arbeiten müssen, um ein Wohnungsbaudarlehen zu erhalten. Andere Banken verlangen eine Vertragsdauer von mindestens einem Jahr. Am günstigsten ist natürlich ein unbefristeter Vertrag, aber auch mit befristeten Verträgen können Sie erfolgreich eine Hypothek aufnehmen.

Welche Art von Versicherung verwenden die Banken bei der Gewährung von Hypotheken?

Die Hypothek selbst ist nicht die einzige Form der Sicherheit, mit der Sie bei Hypotheken zu tun haben. Die meisten Institute verlangen oder fordern Sie zumindest nachdrücklich auf, zusätzliche Versicherungen abzuschließen, z. B:

• eine Lebensversicherung für den Kreditnehmer
• Sachversicherungen (z. B. gegen Feuer oder Überschwemmung)
• Arbeitslosenversicherung
• Versicherung gegen geringe Eigenbeteiligung
• Überbrückungsversicherung

An dieser Stelle muss betont werden, dass die Sachversicherung in der Regel eine Pflichtversicherung ist, die aber nicht nur die Interessen der Bank selbst, sondern auch die des Kreditnehmers schützt. Wenn die Wohnung beschädigt wird, kommt der Versicherer für den Schaden auf, was in vielen Fällen zur Begleichung des ausstehenden Darlehens führt.

Hypothekendarlehen. Die notwendige Eigenleistung

Wer die Aufnahme eines Hypothekendarlehens in Erwägung zieht, muss berücksichtigen, dass die Banken in Polen eine Eigenbeteiligung verlangen. Derzeit beträgt die Mindesteigenleistung – gemäß der Empfehlung S der Kommission für Finanzaufsicht – 20 Prozent des Wertes der zu finanzierenden Immobilie. Verfügt der Darlehensnehmer nicht über diesen Betrag, muss er die oben erwähnte Versicherung mit geringer Eigenbeteiligung abschließen, wodurch sich der Wert der Darlehensrate erheblich erhöht.